[摘要] 最近各地楼市频频传出降价消息，加上国庆来临，很多楼盘趁机进行一波促销活动，大幅降价之下甚至引起很多早期高位购房的业主不满，进行抗议维权，甚至打砸售楼部。如此看来，楼市应该是要进入低迷期了，但是国庆最后一天，央行又来掺一脚，进行降准放水。
最近各地楼市频频传出降价消息，加上国庆来临，很多楼盘趁机进行一波促销活动，大幅降价之下甚至引起很多早期高位购房的业主不满，进行抗议维权，甚至打砸售楼部。如此看来，楼市应该是要进入低迷期了，但是国庆最后一天，央行又来掺一脚，进行降准放水。2006－2015年的前几轮房地产周期中，每次央行一降准放水，房价就要上涨一波，那现在这次央行放水难道是要来救市吗？现在一边是降价，另一边央行又在放水，那到底房价是要涨还是要跌呢？想要买房的人又该怎么办呢？今天我们就来聊聊这个事情。
这节课分成3个部分：
一、中国楼市会继续下行还是触底反弹？
二、新阶段的楼市特征。
一、中国楼市会继续下行还是触底反弹？
1．多地掀起降价潮，房价要暴跌了？
刚刚过去的国庆以及国庆前，多地楼盘出现降价现象，甚至引起了业主维权潮。
万科在厦门的一个别墅项目，近乎五折大甩卖，万科甚至喊出口号“活下去”，市场上一片肃杀景象。江西上饶碧桂园因为把1万／平米精装修，降到7000元／平方米毛坯，引起大量业主维权，打砸售楼处。上海碧桂园浦东南郡备案均价从3．5万直降到2．6万，前期业主纷纷举牌维权。曾经千人抢房的西安，某个楼盘推出500套新房源，现场却无人购买。
土地市场上，根据中指研究院统计，今年截止到9月底，土地流拍已达888宗地，已经达到了历史相对高位。
多地房价促销，土地流拍严重，房产频道上满屏都是这些信息，买了房的闹心，想买房的纠结：房价是要跌了吧？
本来大家对楼市都已经盖棺定论了，但是国庆最后一天，央妈也来凑热闹了。
10月7日，央行再度降准，释放1．2万亿资金。其中部分要用于偿还10月15日到期的约4500亿元中期借贷便利（MLF），而且不再续做。扣除这部分后，降准相当于释放了大约7500亿元资金，远高于今年4月和6月两次降准释放的约4000亿。
但是这次降准和楼市无关，目的是：优化流动性结构，增强金融服务实体经济能力。说白了，其实是为了对冲国庆长假期间股市的大跌，根本就不是奔着楼市而去的。所以才叫做“定向降准”。如果真的是要拯救楼市，还用定向降准吗？
固然，会有一些资金绕一圈还是会流入楼市，但在政府严控下绝不会多，对楼市起不了决定性作用，只能让垂死的小开发商活下来，争取活过这个寒冬。
既然市场资金难以流向楼市，那么利好消息无从说起。只要政府调控不放松，降准防水对楼市刺激有限。
既然央行不是救市，那是不是就意味着楼市要暴跌呢？虽然现在房价已经进入下跌周期，但下跌不代表大跌。大涨特涨不符合中央期望，但大跌同样也不是中央要的。对于市场来说，稳定才是的选择。现在只是部分楼盘降价都已经一堆维权、抗议了，要是全面大降那还得了？
在这个过程中会有部分城市和楼盘降价幅度较大，但不会是常态。因为不仅房企不愿意大规模降价做亏本生意，政府也不会接受，一旦房价暴跌，势必冲击社会稳定。
地方政府因城施策、一城多策，各地楼市形势不一样，小乱局面不可避免，但不会影响整体楼市的大稳。在政府调控下，会保持整体稳定，呈现“大稳小乱”的局势。
对于有意向买房的购房者，想要不掉坑，你就必须先了解这个阶段的几个重要特征。
二、新阶段的楼市特征
1．过去3年一轮回的周期论不再适用▼过去十几年，楼市涨涨跌跌，都逃不过3年一轮的周期。
轮周期，2005－2009年，楼市上升期持续到2008年，直到08年金融危机，楼市行情急转而下。
第二轮周期，2009－2012年，政府4万亿救市后，楼市再度上行，直到2011年政府出手调控，楼市形势再度调头。
第三轮周期，2012－2015年，政府再度出手救市，直到2014年又被政府调控扭转局面，严格的限购政策扭涨为跌。
直到2015年，政府再度放开调控，通过930新政刺激，房价又开始上涨，进入现在这个周期。
实际上以往房地产市场的3年短周期，除了08年金融危机都是政府调控的结果。现在政府采取不一样的调控方针，不再是简单限购限贷，而是房住不炒、因城施策、长效机制，多样化调控，3年一轮回的周期已经不再适用。以前是大涨大跌，高频率波动的短周期，而未来十几二十年，则会是平稳增长、低频波动的长周期时代。在以前3年一轮回的时期，哪怕没选对房子，房价再怎么跌，你熬两年，周期循环，房价又会重新涨起来。而现在呢？长周期下，房产投资必须谨慎。
周期变了，楼市的游戏规则也变了，如果你还以以前的思维和眼光去炒房，就等着掉坑吧。
2．房价不会大跌，未来楼市只能小幅波动▼有些朋友看到楼市下行，就想着等房价暴跌，再来抄底。对此，我只能说：你真的想多了。你还是死了这条心吧，房价跌可以，但不会大跌。因为房地产对中国经济、政府财政实在太重要了。
2017年，房地产销售金额达到13．37万亿元，相当于GDP82万亿的16％，对经济的影响不可谓不重。另一方面，2017年财政收入17万亿，而土地出让金就超5万亿。政府太需要土地财政了，中国经济也离不开房地产，又怎么能让房价暴跌呢？
政府不仅有控制房价的需求，也同样有这个能力。在供给端，土地掌握在政府手里，政府完全可以通过控制土地，进而控制库存，从而控制房价。就算土地流拍，现在卖不掉，那就先不卖，存量土地和住宅消化完之后，又是供不应求了。在需求端，各种调控限购、限贷，想要打压或者刺激需求再简单不过。
过去几个涨跌周期已经很明显告诉我们，政府想要房价大涨大跌很容易，难就难在稳稳当当，这也是这一次调控从2016年开始到现在，历时2年都还没有结束的原因，要稳就要精细调控。
中央管理层的政策导向很明确，就是“房住不炒”的定位，并采取了大量的调控手段。未来一两年的楼市，会有小幅颠簸，但绝不会是过山车，别想着能有大跌。
各地楼盘出现降价促销，土地市场流拍，政府各种“约谈”、“严打”、“整治”，满屏都是各种楼市利空消息，现在购房者再也不敢说房价只涨不跌了。普涨预期被打破，购房者不再无脑疯抢，城市的价格是否匹配价值会在这一轮下行周期中暴露无遗。部分价格虚高城市的楼市泡沫将会被引爆，面临房价下跌，无人接手的窘境，甚至出现抛售潮，直至逐渐回归实在的定位。这些城市有的是根本就没有足够的居住需求支撑，或者人口持续流失。有些城市有其价值，但是因为炒作过度，现在房价被炒房客推得过高，明显超过其内在价值。表现在外的特征就是 、房价收入比等指标大幅度偏离国内正常水平，或者是房价明显高于同级别的类似城市。
就像去年的燕郊，房价一度涨到3万多，现在房价腰斩不足2万。还有前不久的热点厦门，房价收入比偏离度， 垫底，但房价却去到4万多，仅次于北上深。虽然不能简单用房价收入比和 这些指标来解释城市的房产价值，但也一定程度上反应出厦门的价格虚高。现在厦门的房价回调大家有目共睹，房价相比2017年下降近万元，下跌幅度近20％。
在这一轮的下行周期中，将会有更多城市的泡沫会被引爆，让价格回归价值。
1．下行周期，按需购房
房子，是民生大事，不管房价是涨上天去还是跌到地底，该买房的人还是得买房。
对于刚需购房者，房价下跌反而是一件好事，买房的成本下降了。但也无需刻意等房价跌到点，因为你永远无法精准判断什么时候才是点，挑到合适的就可以出手，以免错过心仪的房源。尤其是改善置换型购房者，不需要太纠结房价涨跌，本来就是卖一套买一套，涨也好跌也好，相互对冲，实际对你的影响并不大。
而对于手上有闲钱的投资者，国内并没有很优质的理财产品，股票、基金连连大跌，P2P接连暴雷，将钱捂在手里贬值也不好。那么这种环境下，房产就是一个不错的投资选择。而且我认为中国的楼市还远未到顶，随着中国经济的快速发展、城镇化的深度推进，房地产还有大好前景。在楼市下行周期，就是一个低价买入的时机，今年年底或者明年上半年就会接近下行周期的末端，手上有闲钱的投资可以考虑在那时候入手。但是在新形势下一定要选好标的，就像前面所说，部分城市的楼市风险将会被引爆。未来的楼市，将会是机会与陷阱齐飞，一失足将成千古恨。具体怎么选择标的，我会在这个月底新推出的系列课里面详细介绍。
2．必须以中长期持有的心态去投资
现在楼市都不是以前两三年就能房价的黄金时代，现在投资房产，预期要调整回来，你起码要抱着持有5年以上的心态才能获得可观的。
一方面，在重重调控下，2年内房价都不大可能会有暴涨的机会，想要就必须用时间换取上涨空间。另一方面，有投资价值的城市基本都限售，加上收楼需要的1－2年，根本就没办法短期炒房。
持有5年以上，也代表着以前那种高杠杆炒房的模式不再适用。如果还想通过信用卡套现、高利贷、首付贷等短期借债手段来炒房，杠杆成本会被时间放大，直接被成本覆盖，甚至入不敷出，成为你的负担。正如前面所说，小周期被打破，不仅不能随便买，而且也不能再随便乱用高杠杆，长周期的杠杆风险会被放大。当然，合理的房贷还是要用的，关键是量力而行，而不要企图通过房价上涨来抹平杠杆利息。
现在投资房产，用一句话来形容就是：放长线钓大鱼。
3．下行周期，抗跌是最核心的
面临风险，防守比进攻更重要。楼市也一样，在市场好的时候，可以以率为导向寻找目标，哪怕投资错了，大行情好的情况下也不会亏。但市场下行的时候，你最需要考虑的不是赚多少，而是保证自己的资产安全，所以抗跌才是最重要的。
那为什么不直接先退出楼市，等到跌到点的时候再入手？因为你根本不可能精准判断什么时候是点，你只能在尽量在下行周期的后期入手，所以这时候，抗跌就十分重要了。而那些房价便宜，空间似乎很大的新区，对风险的抵抗能力很低，在楼市下行周期就不是好的投资选择。
那么我们应该怎么选择抗跌的项目呢？最关键的两点就是地段和配套。
首先是地段方面，要选择核心地段、繁华地段，最简单的判断标准就是靠近城市CBD，有实实在在的需求支撑，行情再不好，大家还是愿意买这里，房价再怎么跌都有限。
其次是配套，最重要的配套就是学区和地铁。学区关系到小孩教育，是家长和准家长买房必考虑的因素。而地铁是居民出行最便捷和最频繁使用的交通工具，哪怕房子离市中心稍远，如果离地铁近，那也比近郊没地铁的房子更有优势。
4．小开发商的期房要谨慎
房地产开发属于资金密集型行业，对资金需求很大，一些高负债房企就可能处在资金链断裂的边缘上。尤其是现在的融资环境继续收紧，房企资金压力会越来越大。
根据克尔瑞统计，今年上半年170家上市房企加权平均净负债率上升为92．56％，较年初增加了4．04个百分点，60％的企业的净负债率有所上涨。融资成本从去年6．03％上升到6．33％。
上市大房企的融资成本上升不明显，但小房企的融资成本的上升幅度就高得多了。据市场机构统计，去年开发商行业融资的成本在8％－9％，而今年融资的成本已经普遍超过10％。综合融资成本比去年提高约1－3个百分点，有些小房企的融资成本甚至达到13％。而且大房企融资渠道更多，资源会优先向大房企集中，有限的银行贷款额度也会优先倾斜大房企。哪怕形势再困难，大房企体量摆在这，再坏也能拆东墙补西墙，而小房企真的只能坐以待毙。
随着楼市形势趋冷，融资难度加大，开发商资金链收紧，部分小开发商会熬不过这个冬天，有些幸运的会被兼并，有些不幸运地就直接死在半路，所开发的楼盘就可能烂尾。就算能熬过来，为了生存下来，小房企在开发过程中会想方设法降低成本，也会导致楼盘质量下降，这也是现在这么多楼盘收楼时频繁出现房屋质量维权现象的原因。
事实上，今年就已经有房企破产了。今年年初，广东的光耀集团，正式宣布破产重组。总资产只有60亿，但债务合计106亿，很显然资不抵债。其在惠州市东平的“翡俪港”在建商品房项目，传闻前几年被恒大接盘，如果真的有接盘那还挺幸运的，否则那些业主就只能自认倒霉了。
5．提升自我，别被割韭菜
一套房子几十万到几百万上千万，是普通家庭最重要的财富载体。在全面普涨的时期，你可以不太关注楼市，反正你不管怎么买都很难亏。但是现在下行周期，再以这种随便的心态，一旦买错就可能血本无归，积累十几年几十年的血汗钱就大幅被蒸发。为什么一旦房价大跌就到处都是维权潮？很大原因就是因为房子凝聚了他们大部分的财富，血汗钱都亏进去的业主又怎么会“愿赌服输”？但是买错了再来维权又能怎样？所以一开始就要选好投资标的。
另一方面，楼市下行周期也不代表就可以毫不关注楼市，下行周期也有投资机会。的投资时机就是下行周期的末期和上涨周期的前期。只有保持持续关注，你才能及时抓住机会。或者在楼市转好的时候，时间出手，得到的利益。
所以在这个时期，为了防止掉坑和得到更好的 ，大家需要自我提升，避免交“智商税”，被人割了韭菜。在持续关注楼市的基础上，修炼内功，提高自己对房地产市场的认识，才能做到精准出手，例无虚发。
针对大家的学习需求，我将在月底推出一套全新的房产投资系列课，告诉大家，在这个楼市下行的时期应该如何投资房产躲坑避套，获得的 。
送大家一句话：磨刀不误打柴功。在这个下行周期，磨好刀，等到需要出手的时候，你才能做到快真狠。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
