[摘要] 为了维护征收（拆迁）当事人 的合法权益，保证房屋征收（拆迁）工作的顺利进 行，根据《中华人民共和国土地管理法》、国务院《国 有土地上房屋征收与补偿条例》、《高邮市国有土地 上房屋征收与补偿暂行办法》等法律、法规文件规 定，制定如下补偿方案
因高邮市澄子湖公园周边城中村改造项目的 需要，市政府决定对该项目红线范围内的房屋和附 属物实施征收（拆迁）。为了维护征收（拆迁）当事人 的合法权益，保证房屋征收（拆迁）工作的顺利进 行，根据《中华人民共和国土地管理法》、国务院《国 有土地上房屋征收与补偿条例》、《高邮市国有土地 上房屋征收与补偿暂行办法》等法律、法规文件规 定，制定如下补偿方案：
一、房屋征收（拆迁）工作机构
1、房屋征收主体：高邮市人民政府
2、房屋征收（拆迁）工作部门：高邮市住房保障 和房产管理局 3、房屋征收（拆迁）实施单位：高邮市高邮镇人 民政府
二、征收 (拆迁)项目基本情况
1、项目名称：高邮市澄子湖公园周边城中村改 造项目。
2、征收（拆迁）目的：公园体系建设及城中村改 造。
3、征收（拆迁）范围：（详见澄子湖公园周边城 中村改造项目用地红线图）。
三、房屋补偿政策与标准
（一）房屋征收（拆迁）补偿依据 房屋征收（拆迁）与补偿依据《中华人民共和国 土地管理法》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿 条例》、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》、 《高邮市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》、 《高邮市国有土地上房屋征收补偿评估技术细则》、 《关于调整高邮市国有土地上房屋征收与补偿安置 费用标准的通知》、《市政府关于切实规范房屋征收 (拆迁)补偿行为的意见》等有关法律、法规文件规定 执行。本项目范围内集体土地上的住宅房屋参照国 有土地上的住宅房屋进行补偿安置。
（二）房屋补偿内容 房屋征收（拆迁）实施单位组织相关单位和房 地产价格评估机构对澄子湖公园周边城中村改造 项目征收（拆迁）红线范围内的房屋进行前期调查 及采样评估，其补偿内容为: （1）住宅房屋:被征收（拆迁）房屋市场评估价 值、装饰装修与附属物补偿、搬迁补助费、临时安置 补助费、水电等其他补助费。 （2）生产(办公、仓储)用房：被征收（拆迁）房屋 重置价值、土地补偿价值、装饰装修及附属物补偿、 搬迁补助费、停产停业补助、水电等其他补助费。 （3）营业用房：被征收房屋市场评估价值、装饰 装修及附属物补偿、搬迁补助费、停产停业补助、水 电等其他补助费。
（三）被征收（拆迁）房屋价值确定 被征收（拆迁）房屋的价值的补偿，由房地产价 格评估机构以征收决定公告（协议拆迁通知）之日 的时点评估确定房屋的基准价格。营业用房是指土 地按商业用地出让，房产证载明用途为商业用房 的；生产(办公、仓储)用房按其房屋结构确定重置价 格，土地补偿价格按照国土部门的规定，由房地产 价格评估机构评定。房屋的性质、用途以房产和土 地证载为准。
四、房屋征收（拆迁）实施时间 该工程房屋征收（拆迁）实施时间为房屋征收 决定（协议拆迁通知）规定的时间，签约搬迁期限为 一个月。
五、房屋征收（拆迁）补偿安置 （一）房屋征收（拆迁）补偿安置方式 该工程住宅房屋征收（拆迁）补偿安置实行货 币补偿和产权调换两种方式，被征收（拆迁）人可自 行选择补偿安置方式。其中：
1、住宅房屋证载面积小于 32㎡以下的，且在本 市范围内另有其它住房的，原则上实行货币补偿安 置。
2、被征收（拆迁）人因房屋面积小、补偿费用 低，无能力购买拆迁安置房的，如符合住房保障条 件，可优先提供保障性住房。
3、主房未列入征收（拆迁）范围，征收（拆迁）其 附属用房的，按被征收（拆迁）人提供的合法有效证 件给予相应补偿，实行货币安置；未能提供合法有 效证件的，原则上按违法建筑处理。
（二）货币补偿安置办法
1、住宅房屋货币补偿：（被征收（拆迁）房屋市 场评估价格×合法建筑面积）+奖励（被征收（拆迁） 房屋市场评估价格×合法建筑面积×10%）+装饰 装修及附属物补偿 +搬迁补助费 +临时安置补助 费 +水电等其他补助费。
2、生产（办公、仓储）用房货币补偿金额为：（被 征收（拆迁）房屋重置价格×合法建筑面积）+土地 补偿价值 +装饰装修及附属物补偿 +搬迁补助费 +停产停业补助 +水电等其他补助费。
3、营业用房货币补偿：（被征收房屋市场评估 价格×合法建筑面积）+装饰装修及附属物补偿 + 搬迁补助费 +停产停业补助 +水电等其他补助费。
（三）住宅产权调换补偿安置办法
1、住宅产权调换补偿：被征收（拆迁）房屋市场 评估价值 +装饰装修及附属物补偿 +搬迁补助费 +临时安置补助费 +水电等其他补助费。房屋产权 调换按被征收（拆迁）人房屋合法面积向上靠档不 超过 10㎡，选择购买相应套型的安置房，并按被征 收（拆迁）房屋补偿总额与用于产权调换的安置房 房款总额结算差价。 安置房选择后，剩余安置面积小于安置户 型面积一半的(32㎡以下的)原则上不再提供安置房 安置。选择的安置房屋面积小于被征收（拆迁）房屋 合法面积的，放弃安置的部分按货币补偿标准执行 （不含靠户型 10㎡），给予 6个月临时安置补助费， 其余部分按产权调换的相关规定计算临时安置补 助费。
2、安置房地点：该工程实行产权调换安置地点 拟定为丰泽鸿圆（期房）、福人居（现房）、健民花苑 （现房）、清水苑（现房）、学士园（现房）、沄溪书院 （期房）。
3、安置房户型：户型及楼栋号详见入户宣传资 料。
4、安置房价格：待定。该地块被征收（拆迁）人 享受 10㎡靠户型价格与合法安置面积价格相同，10 ㎡以外的面积价格待定。
5、安置房层次差：安置房分小高层住宅楼、高 层住宅楼和多层住宅楼，所有安置房除学士园外均 无楼层差价。
6、自行车库(车位)价格：安置楼盘有自行车车 库面积在 10㎡ （含 10㎡） 以内的价格均按 1100 元／㎡结算，超过 10㎡面积的部分价格（待定），安 置楼盘无自行车车库的，免费提供公共自行车停车 位和充电桩，车库建筑面积以房产测绘部门确认的 面积为准。
7、安置房设施费用规定：安置房水表、电表安 装到位。钢质进户门、可视对讲设施、维修基金、太 阳能热水器、管道天然气、有线电视、宽带网、物业 管理费、装修垃圾清运费、装修保证金、公共水电费 等相关费用由被征收（拆迁）人自行承担。
8、安置房相关标准：房屋质量标准以开发单位 出具的由相关职能部门提供的质量验收合格报告 为依据，房屋的实际建筑面积以房产测绘部门确认 的面积为准。
9、过渡期限和过渡期补偿：本地块采取现房和 期房安置，安置房为现房的过渡期限自被征收（拆 迁）人腾空交付房屋之日起按 6个月计算临时安置 补助费。安置房为期房的过渡期自被征收（拆迁）人 腾空交付房屋之日起按实计算临时安置补助费，超 过期限的按我市文件规定执行。货币安置过渡期按 6个月计算临时安置补助费。
10、安置房选房流程及办法：
（1）被征收（拆迁）人携房屋征收（拆迁）补偿安 置协议、被征收（拆迁）房屋产权证、土地使用权证 等相关证件及水电结算凭证等办理交房手续，经验 收合格后根据交房时间的先后顺序确定选择安置 房的顺序号。
（2）被征收（拆迁）人须按下列办法选取安置 房： ①安置房为一套的按选房顺序号在提供的安 置房源中任选。 ②安置房为两套及两套以上的按选房顺序号 必须选择一套多层的顶层或小高层四层以下（含四 层）或高层六层以下（含六层），剩余的套数任选。
（3）其它规定： ①如有同时签约交房且选取了同一楼幢室号 的，可由被征收（拆迁）人自行协商解决或抓阄确 定； ②征收（拆迁）服务机构根据交房顺序通知被 征收（拆迁）人安置结算，办理相关手续。被征收（拆 迁）人未在规定时间内进行选房的，其顺序号作自 动放弃处理。
六、征收（拆迁）补助费用
（一）搬家补助费、临时安置补助费标准 1、搬家补助费： 住 宅：10元 /㎡×合法建筑面积（按往返两次 计算） 非住宅：商业用房 18元 /㎡×合法建筑面积 生产用房 25元 /㎡×合法建筑面积 办公、仓储及其它用房 16元 /㎡×合法建筑面 积 2、临时安置补助费： (1)实行货币补偿的：住宅 10元 /㎡×6个月× 合法建筑面积 (2)实行产权调换的：住宅 10元 /㎡×过渡期 （期房按实计算，现房按 6个月计算）×合法建筑面 积。
（二）非住宅房屋停产停业补助费 1、商业用房：房屋合法建筑面积×100元／㎡ 2、生产用房：房屋合法建筑面积×80元／㎡ 3、办公、仓储及其他用房：房屋合法建筑面 积×60元／㎡， 征收（拆迁）前已停产停业的不予补助。
（三）水电等设施补助费用标准： 1、拆移电话补助费 308元 /部； 2、有线电视移装费 400元 /户； 3、宽带网络移装费 208元 /户； 4、拆除空调补助费 300元 /台； 5、拆除太阳能热水器补助费 800元 /台； 6、燃气、电热水器补助费：200元 /套； 7、拆除管道煤气补助费 3200元 /户； 8、电补 550元 /户 (住宅安装三相电按 2000 元 /户)； 9、水补：楼房 500元 /户，平房 300元 /户。
七、房屋(土地)用途、面积的确认及计户规则 （一）房屋（土地）性质、用途、面积的确认
1、被征收（拆迁）房屋的的性质、用途和面积以 房屋所有权证或者建房批准文件载明的性质、用途 和面积为准。土地的用途、类型和面积以土地使用 权证或者其他合法批准文件载明的用途、类型和面 积为准。
2、房屋征收（拆迁）调查中，对未经登记的建 筑，由市房管局会同市城建（规划）、国土、城管、交 通、水利、财政、政府法制、监察等部门和征收（拆 迁）项目实施主体作出认定。对认定为合法建筑的 给予补偿安置，未超过批准期限的临时建筑，给予 适当补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临 时建筑，不予补偿。
3、被征收（拆迁）房屋按下列规定认定补偿安 置面积： （1）持有房屋所有权证或建房批准文件的，批 准建设面积与实际建筑面积一致的，以房屋所有权 证或建房批准文件载明的面积作为补偿安置面积。 （2）房屋所有权证或建房批准文件载明的主房 合法建筑面积小于 230㎡，但一次性成形的主房实 际丈量面积大于或等于 230㎡（不含后期在主房上 擅自搭建的违法建筑）的，按 230㎡确认为可补偿 安置面积，超过 230㎡的部分，按照房屋重置价格结 合成新给予补偿。 （3）在农村集体土地上（符合享受一户一宅政 策），确因历史原因造成被拆迁房屋无房屋所有权 证或无建房批准文件，其一次性成形的主房实际丈 量面积小于 230㎡（不含后期在主房上擅自搭建的 违法建筑）的，以实际丈量面积确认为可补偿安置 面积；一次性成形的主房实际丈量面积大于或等于 230㎡（不含后期在主房上擅自搭建的违法建筑） 的，按 230㎡确认为可补偿安置面积，超过 230㎡ 的部分，按照房屋重置价格结合成新给予货币补 偿。 （4）无建房批准文件或未记入房屋所有权证的 一楼以下的车库层（技术层、地下层）、二楼以上的 阁楼层、第三层及其以上房屋，一律不计入补偿安 置面积，可按重置价格结合成新给予补偿。
4、在农村集体土地上享受一户一宅的被拆迁 人确因生活生产需要，在宅基地使用范围内形成的 且长期实际使用的附属用房，有房屋所有权证或建 房批准文件的按实确认为可补偿安置面积，按非成 套房屋价格给予补偿；无房屋所有权证或建房批准 文件的按 25㎡/户确认为可补偿安置面积，超 过 25㎡/户以外的附属用房一律不予补偿，但附属 用房小于 25㎡/户的按实确认可补偿安置面积，经 确认的可补偿安置的附属用房按非成套房屋价格 给予补偿。
5、征收国有土地上独门院落的房屋，其主房以 外且在土地使用范围的附属用房，按持有的房屋所 有权证或建房批准文件载明的面积确认为补偿安 置面积，按非成套房屋评估；被征收附属用房无房 屋所有权证或合法建房手续，但系被征收人确因生 活需要在土地使用范围内且长期实际使用的附属 用房，小于 10㎡的按实确认为补偿安置面积，大于 或等于 10㎡的按 10㎡确认为补偿安置面积，按非 成套房屋评估，超过 10㎡/户以外的附属用房一律 不予补偿。
6、房屋征收（拆迁）范围确定后，不得在房屋征 收（拆迁）范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变 房屋用途、土地性质以及突击装修等不当增加补偿 费用的行为，违反规定实施的，不予补偿安置。 （二）房屋征收计户规则 1、凡在房屋征收（拆迁）范围内的被征收（拆 迁）人有多处房屋且为同一产权人的，合并为一户 计算。拆迁期间被征收（拆迁）人不得分户。有子女 的老年人，必须随其中一个子女合并为一户计算。 夫妻离异而房产未分割的，按一户补偿安置，拆迁 补偿后由其自行分割。 2、被征收（拆迁）人购买他人房屋，未办理过户 登记手续的，必须出示原房屋所有权人的相关产权 手续以及相关资料，如买卖契约、收款凭证等，经住 所所在地社区居委会（村委会）确认后方可进行补 偿安置。
八、房屋征收（拆迁）奖励措施 凡该工程范围内的被征收（拆迁）人按签约交 房三个时间节点分别给予 120元 /㎡、80元 /㎡、40 元 /㎡相应的奖励，不享受任何奖励，具体奖励 的办法在正式补偿方案中明确。
九、房屋征收（拆迁）优惠政策 被征收（拆迁）人选择产权调换或货币补偿安 置后在城区购买商品房(含二手房)，凭房屋征收（拆 迁）补偿安置协议、购房凭证，免征与房屋征收（拆 迁）补偿款相等金额所缴纳的契税，由被征收（拆 迁）人到市房屋征收管理办公室(市蝶园路 52号，原 法院办公楼二楼，联系电话：84633834)开具证明 后，到市行政审批大厅地税局窗口办理契税减免手 续。
十、订立征收（拆迁）补偿协议 房屋征收（拆迁）部门与被征收（拆迁）人就补 偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋 的地点和面积、搬迁费、临时过渡费、停产停业损 失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，双方订 立房屋征收（拆迁）补偿协议。 房屋征收（拆迁）补偿协议订立后，一方当事人 不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以 依法提起诉讼。
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